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Cómo comprar un campo de golf sin su propio dinero

Al día de hoy, hay más de 23,8 millones de golfistas solo en los Estados Unidos. Esto demuestra que el golf es un deporte relativamente aceptado que puede generar ingresos millonarios para un emprendedor si el negocio está bien planificado.

Una forma segura de capitalizar la industria del golf es comprar un campo de golf. Dicho esto, 737 instalaciones de golf han cerrado desde 2011, por lo que el éxito en este negocio no está tan garantizado. Tienes que trabajar muy duro para ganártelo. A menudo, asumir a ciegas la propiedad de un campo de golf puede ser muy arriesgado, por lo que debe seleccionar cuidadosamente dónde invertirá su dinero y cómo operará su campo.

Pero antes de pensar en cómo invertir su dinero, debe tener el dinero para invertir. Entonces, ¿qué pasa si en el momento de la concepción de este negocio no tiene dinero propio, aún podrá seguir adelante? Vamos a averiguar.

Cómo comprar un campo de golf sin su propio dinero

La compra de un campo de golf es una transacción sencilla que se complica de manera única por las circunstancias de cada campo de golf. Pero el hecho es que no puede comprar un campo de golf sin dinero, pero es posible que pueda comprarlo sin su propio dinero. Una forma de comprar un campo de golf sin su propio dinero es mediante un préstamo. También puede obtener opciones de financiación en las que un prestamista estaría dispuesto a financiar parte de su operación.

Sus principales opciones de préstamo y financiamiento incluyen:

  • Préstamos de dinero duro
  • Financiamiento convencional
  • Préstamos de la Administración de Pequeños Negocios (SBA)
  • Compañías de seguros de vida
  • Préstamos CMBS
  • Financiamiento de capital privado
  • Préstamos puente

Préstamo de dinero fuerte

Los préstamos de dinero duro ofrecen un cierre rápido y LTV más bajos, pero generalmente se reembolsan en unos pocos años, lo que puede ser difícil para algunos prestatarios. El beneficio es que se adaptan a escenarios de préstamos menos convencionales y requieren menos documentación que un banco. En algunos casos, el prestatario puede usar extractos bancarios en lugar de declaraciones de impuestos, y puede calificar con una puntuación FICO tan baja como 500. A cambio, el prestamista ofrecerá una tasa de interés más alta pero puede cerrar en cuestión de días o semanas. Los préstamos de dinero duro se basan en acciones, lo que significa que son comunes los LTV del 50% al 65%.

Financiamiento convencional

Con el financiamiento convencional, los bancos generalmente le ofrecerán un préstamo con recurso para ayudarlo a comenzar en su campo de golf. El financiamiento convencional ofrece más flexibilidad tanto en el precio como en la estructura de su préstamo, junto con una relación más personal con su prestamista. Esta relación personal le permite a su prestamista personalizar mejor su préstamo para cumplir con sus objetivos comerciales específicos y brindar apoyo continuo en la administración de préstamos a medida que evolucionan sus necesidades.

Préstamos de la Administración de Pequeños Negocios (SBA)

Puede elegir entre un préstamo SBA 7a o SBA 504. Si bien el préstamo 7a de la SBA es más popular, ambos préstamos son relativamente más versátiles en comparación con otras opciones de préstamos. Si necesita más que simplemente comprar una propiedad para comenzar su campo de golf, los préstamos de la SBA le permiten comprar equipo y financiar capital de trabajo.

Los préstamos de la SBA también tienden a tener tasas de interés más bajas, lo cual es útil cuando se trata de hacer despegar su negocio. Si bien el financiamiento de la SBA tiene muchos beneficios, también tiene requisitos más estrictos que muchos otros préstamos, incluidos los requisitos de mayor puntaje crediticio.

Compañías de seguros de vida

Descubrirá que las compañías de seguros de vida comúnmente ofrecen préstamos sin recurso, lo que significa que usted no será responsable en caso de que no pague su préstamo. Entonces, si bien puede respirar aliviado si las cosas no salen según lo planeado, a cambio de eliminar la responsabilidad personal, el financiamiento del seguro de vida agrega más restricciones de préstamos, tarifas y multas por pago anticipado para su protección.

También tendrá menos flexibilidad en los tipos de propiedades que puede comprar. Las compañías de seguros de vida evitan las construcciones desde cero, las propiedades en ruinas o los proyectos de renovación. Pero, si su campo de golf o resort es de alta calidad y se encuentra en un área metropolitana importante, obtendrá mejores resultados con su préstamo de seguro de vida.

Préstamos CMBS

Al igual que las compañías de seguros de vida, CMBS o préstamos de valores respaldados por hipotecas comerciales, también suelen ofrecer préstamos sin recurso en los que puede evitar la responsabilidad personal en caso de incumplimiento del préstamo. Sin embargo, a diferencia de las compañías de seguros de vida, los préstamos CMBS son aún más restrictivos. Su préstamo se estandarizará, dejando poco espacio para adaptar el préstamo a sus necesidades particulares. Además, habrá mucha menos participación personal en la supervisión de su préstamo, ya que la gestión en curso estará a cargo de un tercero.

Financiamiento de capital privado

Esta es una de las opciones de financiación más populares para las empresas. El financiamiento de capital privado le permite mucha más flexibilidad que los préstamos tradicionales. Con pocas estipulaciones, los prestamistas de capital privado son libres de prestar en lo que consideren una oportunidad comercial viable y establecer sus propios parámetros de préstamo. Básicamente, tienen mucho poder adquisitivo y están dispuestos a asumir más riesgos que otras fuentes de préstamos.

Préstamos puente

Para campos de golf que pueden no calificar para financiamiento permanente, un préstamo puente puede ser la solución ideal, especialmente para campos que buscan someterse a un proceso de rehabilitación rápido. En algunas situaciones, esto se hace con el fin de agregar valor a la propiedad de un campo de golf antes de una venta prevista, mientras que en otros casos, es más como un recurso provisional utilizado en la transición a la financiación permanente.

El financiamiento convencional puede ser su mejor opción si está buscando invertir en propiedades en dificultades o en nuevas construcciones.

Si está buscando comprar una propiedad existente o necesita comprar equipo para poner en marcha su proyecto, un préstamo de la SBA podría ser una buena opción. Sin embargo, si eliminar la responsabilidad personal es su principal prioridad, trabajar con una compañía de seguros de vida o un prestamista de CMBS podría ser su mejor opción. Y finalmente, para obtener la mayor flexibilidad y acceso a la liquidez, querrá buscar un prestamista de capital privado para que su campo de golf despegue.

Lista de verificación para comprar un campo de golf

  1. Análisis financiero

Lo primero que debes hacer cuando quieres comprar un campo de golf es realizar un análisis financiero del negocio. El primer análisis de un comprador potencial de un negocio probablemente se basará en números. El comprador evaluará los ingresos y gastos en cifras brutas, por categorías, por tendencias, etc. Si está interesado en el negocio, debe solicitar información financiera detallada.

Dependiendo de su operación, esa lista podría incluir lo siguiente, como ejemplos. Evalúe su operación y decida si hay información financiera importante adicional que debería haber organizado y disponible.

  • Finanzas reales de tres años
  • Presupuesto del año actual con datos reales del año hasta la fecha
  • Presupuestos de los próximos tres años
  • Declaraciones de impuestos de los últimos tres años
  • Resúmenes de rondas
  • Estadísticas y resúmenes de membresía
  • Registros de impuestos a la propiedad
  • Listas de activos fijos
  • Programas de depreciación
  • Pólizas / Cobertura de seguro

2. Contratos y arrendamientos

Al comprar un campo de golf, el comprador debe revisar los contratos existentes para determinar cuáles pueden y cuáles deben ser asumidos por el Comprador. Cuando vencen los arrendamientos y si el Comprador puede negociar términos más favorables con los arrendadores, se tendrá en cuenta el análisis del Comprador y el precio de compra. Puede haber algunos contratos que usted requiera que asuma un Comprador, y debe tener su lista de puntos del trato preparada antes de que comiencen las negociaciones.

3. Equipo a comprobar

(a) Carritos de golf

(b) Equipo de mantenimiento

(c) Automóviles, camiones y remolques

4. Problemas relacionados con la instalación

  • Mantenimiento
  • Equipo de oficina
  • Operaciones
  • Consultores
  • Seguridad
  • Computadoras y software
  • Limpieza
  • Administración del plan
  • Seguro
  • Jubilación

5. Condiciones de empleo y personal

Generalmente, un comprador quiere saber quiénes son los empleados y cuáles son las condiciones generales de su empleo. Las transacciones a menudo se estructuran al comprar un campo de golf de modo que los empleados sean despedidos al cierre y el nuevo comprador los vuelva a contratar. El comprador por su parte debe conocer las expectativas de los empleados (salario y beneficios previos), etc. También debe revisar;

  1. Contratos de empleados
  2. Manual del Empleado
  3. Listas de empleados
  4. Información / programas de beneficios

6. Licencias y permisos

El comprador también debe conocer las licencias y permisos vigentes del campo de golf. Él o ella deben investigar si pueden asumir las licencias y permisos o si necesitarán solicitar otros nuevos. Debe agregar cualquier licencia y permiso adicional que no se enumere aquí que se aplique a su instalación; por ejemplo, muchas instalaciones no tienen cuidado de niños ni spa, pero pueden tener licencias relacionadas con el catering o exhibiciones de fuegos artificiales.

Puede que necesite las siguientes licencias y permisos;

  • Licencia de licor
  • Licencia de catering
  • Licencia de guardería
  • Permiso de impuestos de uso y ventas

7. Información sobre las instalaciones

El Comprador investigará sus fuentes y usos del agua, si existen problemas ambientales potenciales, el estado de los activos, etc. Puede optar por no proporcionar toda esta información y exigir que el Comprador obtenga su propia inspección, pero le ayudará y sus asesores evalúan sus opciones si tiene los materiales existentes ensamblados.

8. Información sobre el agua

  • Evidencia de derechos de agua
  • Evidencia de uso histórico
  • Plan de respaldo de agua

9. Información medioambiental

(a) Copias de la documentación ambiental existente, archivos estatales, informes, correspondencia y EAS de Fase I.

(b) Todos los informes de suelos, pruebas de ingeniería, sustancias peligrosas para el medio ambiente e informes geotécnicos e informes similares y toda la correspondencia relacionada con ellos.

(c) Detalles, correspondencia e informes sobre vertederos, humedales, especies en peligro de extinción y estanques de tratamiento de alcantarillado o cualquier otro estanque o humedal contaminados.

(d) Relación y descripción de permisos y autorizaciones ambientales.

(e) Descripciones de las políticas de tratamiento, almacenamiento, transporte y descarga de sustancias peligrosas y cualquier condición o práctica que presente problemas de cumplimiento.

Otros incluyen;

  • Póliza de seguro de título
  • Como dibujos construidos
  • Informes de inspección
  • Auditoría ADA
  • Informe de reservas
  • Inspección de termitas
  • Inspección del jefe de bomberos
  • Encuesta ALTA
  • Cuadros de mando
  • Fotografías aéreas

10. Programas y promociones

Deberá informar de inmediato al comprador si participa en programas recíprocos o prepagos que afectarán sus proyecciones financieras. Además, el Comprador evaluará sus programas de marketing a medida que desarrollen su plan de negocios.

11. Información de contacto

Para su conveniente referencia y para proporcionar acceso rápido a sus asesores, debe tener información sobre todos sus asesores reunidos, incluido su;

  • Contador
  • Abogado
  • Representante de beneficios
  • Bancos e instituciones financieras
  • Agente de seguros

Cómo comprar un campo de golf

  1. Lo primero es lo primero

Si está comprando una operación de golf existente, es muy probable que toda su documentación legal ya esté en su lugar y se hayan presentado todos los documentos necesarios. Asegúrese de revisar todo para asegurarse de que los propietarios anteriores no se perdieran nada. Un abogado será útil aquí, ya que se asegurará de que todo esté en orden.

Muchos campos de golf que están en el mercado han tenido un rendimiento bajo durante algún tiempo. Eche un vistazo a cómo la administración anterior estaba ejecutando la operación, incluida la forma en que manejó:

  • Márketing
  • Mantenimiento
  • Servicio al Cliente
  • Operaciones diarias
  • Membresías
  • Operaciones de alimentos y bebidas
  • Dotación de personal

Una vez que haya evaluado todos los aspectos de la operación anterior, debe elaborar un plan de negocios detallado que tenga en cuenta todas las mejoras que deben realizarse.

  1. Cómo traer dinero

Si está considerando comprar un campo de golf, probablemente su principal preocupación sea saber cómo va a ganar dinero. Maximizar cada flujo de ingresos es clave para obtener un buen retorno de su inversión.

Los cursos privados, semiprivados y públicos generan ingresos de diferentes maneras. Los clubes privados se enfocan más en vender membresías y luego traer a esos miembros año tras año. Los cursos públicos se centran principalmente en vender green fees, llegar a nuevos jugadores y hacer que los clientes existentes vuelvan fin de semana tras fin de semana.

Cuando se trata de su tienda profesional, debe vender al menos lo esencial como pelotas, guantes y camisetas. Puede cobrar un precio alto por estos productos debido a lo conveniente que es su ubicación para los golfistas que los perdieron, olvidaron o se quedaron sin ellos. El alquiler de carros y palos de golf también es un canal de ingresos básico para los campos de golf.

  1. Decide vender comida

Las ventas de alimentos pueden ser una excelente manera de obtener ingresos adicionales de sus visitantes al tiempo que ofrecen una experiencia más completa que atraerá a esos clientes a seguir regresando. La compra de un campo de golf existente generalmente significa que ya habrá edificios en la propiedad. Sin embargo, siempre puede construir una nueva casa club o expandir cualquier edificio actual si hay un mercado lo suficientemente grande como para generar suficientes ingresos. Las interacciones que las personas tienen entre sí, su casa club y su personal crearán un ambiente divertido y relajado y construirán una cultura alrededor de su campo de golf.

  1. Busque un campo de golf en una buena ubicación

Las empresas del sector de servicios deben preocuparse por dónde se encuentran. Un campo de golf debe estar cerca de tantos golfistas actuales y potenciales como sea posible para que pueda tomar su parte del mercado más grande posible, sin estar en un área que es demasiado competitiva para tener una oportunidad. Para elegir una ubicación, deberá tener en cuenta una serie de factores, que incluyen:

  • Densidad de población
  • El número de otros cursos
  • El número de golfistas
  • La cantidad de personas a las que puede dirigirse para jugar al golf por primera vez
  • Las condiciones climáticas
  • Estacionalidad
  • Turismo
  • Demografía
  • Accesibilidad desde carreteras principales
  • Tendencias de golf en la zona
  1. Comprar un campo de golf

Si no es un experto en gestión de golf, busque la ayuda de alguien que lo sea. Los consultores de campos de golf conocen la industria por dentro y por fuera y pueden ayudarlo a tomar las mejores decisiones comerciales en cada etapa de su viaje. También tendrán una buena idea del mercado local y de cómo atraer a los golfistas en esa área. Los honorarios que le cobrará un consultor serán mucho menores que las pérdidas en las que incurra al tomar una mala decisión.

También puede considerar trabajar con una empresa de gestión. Ellos podrán guiarlo en cada paso del proceso y asegurarse de que esté tomando las decisiones que le permitirán obtener la mayor cantidad de dinero. Tenga cuidado al seleccionar con qué empresa asociarse; desea a alguien que comprenda su mercado local sin competir directamente con usted.

  1. El tipo de costos que debería considerar

Comprar un campo de golf existente suele ser menos costoso que construir uno desde cero, pero es necesario evaluar cuidadosamente el diseño del campo y sus sistemas. Si el propietario anterior decidió reducir los costos en áreas importantes, es posible que usted sea el que reciba el golpe financiero.

Si el terreno que adquiere aún no es un campo de golf, deberá contratar a un equipo para diseñar y construir el campo. Esto costará mucho dinero, pero cualquier atajo dará lugar a enormes dolores de cabeza. La arquitectura deficiente, el riego insuficiente y los sistemas agronómicos deficientes dañarán gravemente la experiencia que ofrece a sus clientes y pueden generar mayores costos de mantenimiento y menores ingresos a largo plazo.

El costo de una empresa no se detiene después de adquirirla. Si desea que su campo de golf crezca, deberá invertir constantemente en él. Los clientes seguirán regresando a sus instalaciones si les brinda la mejor experiencia posible, pero para hacerlo, deberá invertir su dinero en cosas que incluyen:

  • Mantenimiento del curso
  • Tu presencia online
  • Dotación de personal
  • Herramientas administrativas
  • Márketing
  • Mantenimiento de sus edificios (conservación y limpieza)
  • Añadiendo instalaciones de práctica, simuladores, juegos.
  • Inventario
  • Eventos

Muchos propietarios de nuevos negocios cometen el error de intentar minimizar todos los costos. Este método puede aumentar sus ganancias a corto plazo, pero la falta de dinero que fluya de regreso a su operación conducirá a una experiencia de cliente por debajo del promedio y terminará matando su negocio con el tiempo.

  1. Comercialización de su campo de golf

Si un campo de golf está a la venta, lo más probable es que no haya obtenido muchos beneficios. Sin embargo, esto no significa que no pueda darle nueva vida a la operación. Con un marketing inteligente, puede retener a los clientes anteriores mientras se dirige a nuevos segmentos de golfistas y aumenta sus ventas. El análisis de datos es crucial, ya que lo mantendrá al tanto de lo que está sucediendo y le brindará información sobre el comportamiento del cliente.

Si tiene el dedo en el pulso de su campo de golf, podrá tomar decisiones diarias sobre dónde, cuándo y cómo enviar mensajes de marketing. Por ejemplo, si nota una falta de jugadores públicos, es posible que desee ofrecer a los golfistas de su área un descuento en su primera ronda a cambio de su correo electrónico. Puede orientarlos utilizando sus correos electrónicos en plataformas como Facebook Ads, que le permiten segmentar sus anuncios en función de muchos aspectos, incluidos intereses, datos demográficos y me gusta.

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